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深圳现房销售 圈套

更新时间:2018.10.18 08:43       作者:handler

  深圳现房销售 圈套

  今年房地产市场的转型,关系到大多数人的钱袋子,几亿双眼睛都盯着。

  檀香们都知道,我们说房地产市场和股市说得比较多。我们可能说错,但不说自己不相信的话,大家一起说说人话,相信会轻松得多。

  深圳的一则现房销售消息,让房地产市场炸了锅。房地产是隔三差五的一枚深水炸弹:万科要活下去、补偿,广东房协期房销售内部征求意见消息曝光,现在深圳现房销售。

  有时候,我们是自己吓自己,有时候,是天真的盲目乐观。市场有规律,政策随着市场而行。

  就拿深圳首例现房销售这件事来说,纯属于过度解读。

  深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单?

  因为拿地的时候是地王,2016年6月2日,经过激烈的竞争,电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下一举拿下金茂府,面积3.57万平方米,楼面价约5.68万/㎡,面粉价直逼面包价。据内部人士测算,每平米得卖到8万,才能回本。这块地在当时土地市场火得一塌糊涂,18家竞争,得泼泼冷水降降温。

  当时深圳龙华地块也热得烫手。

  2013年以后,龙华几乎年年诞生地王,地王一入市,就刷新了片区价格。2014年,中海锦城让龙华步入3万+的高位,2015年,龙光玖龙玺又拉高到5万+.

  2016年抢到地的兴高采烈,可别忘了,当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说:本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能以现售形式对外销售。

  现在要开盘了,当然得信守承诺,现房销售。

  所以,现在深圳龙华金茂府现房销售,反映的是2016年的深圳房地产热度,而不是2018年下半年的热度,绝不意味着全面进入现房销售时代。

  高速火车快速转大弯,是很忌讳的事,不会有人轻易尝试。

  深圳的政策没有拐大弯,因为今年预期改变,大家坐上过山车狂叫,任何一个小弯都以为是大弯。

  如果深圳从此进入现房销售时代,如果深圳的现房销售成为全国风向标,那房地产市场将有腥风血雨。

  房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的,突然全部转成现房销售,要出人命的。

  所谓现房销售,就是开发商办妥大产证,消费者签订买房合同后,立即可以办理入住并取得产权证。期房销售每个地方不一样,有的地方楼盘结构长出地面三分之一,小笋才露尖尖角,就能拿到销售证,有的地方得长出三分之二,结构大致成型了,才能卖。很早的时候,记得打桩声响就能卖。

  现在大房企,从拿地到开盘要求在 100 天以内(多层小区), " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 ",回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上,有的会到两年,开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。

  还有利率,假设现在最便宜的利率在10%,开发商贷款10亿人民币,拉长一年时间,就得多还1亿元人民币。

  期房还是现房,是革命的首要问题,牵涉到房地产市场模式的根本变化。

  期房、现房这些政策,都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年,楼市火爆,其他热门城市也出台了类似深圳的政策。

  拿南京来说,2016年房地产市场热得跟白天的月亮一样,所以修改土地拍卖游戏规则,规定当网上竞价达到最高限价 80% 时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。地价达到最高限价的90%时,开发商拿地后必须实行现房销售。

  但今年7 月 18 号一大早,媒体兴奋地宣布,南京新公布了 5 幅土地的出让公告,达到最高限价的 80%、90% 这两个标准下的拿地 " 门槛 " 被取消了,现房销售条款悄无声息就此消失,原因很简单,南京的房地产市场不那么热了,那干嘛还要胶柱鼓瑟?

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