138-2321-2676 (微信同号)
网站公告:
凡在本公司购买

深圳小产权房

的客户凭订房确认单到客服人员处领取购物卡一张,介绍朋友购房成功者更有现金大礼包!本活动最终解释权归深圳市志诚房地产所有!

深圳小产权房买卖法律说明书

更新时间:2017.11.17 16:44       作者:深圳小产权房

深圳小产权房可以买么?

 

小产权房可以购买吗?关于这个问题,百度有4540000个相关结果,问题千篇一律,答案五花八门,道行有深有浅。

 

 

正所谓,欲立之,先破之。不进行调查,就没有发言权。因此,作为一名具备优良品德的专业律师,笔者当然是不会这么没有责任心和仪式感的。

 

深圳小产权房 

 

“开方下药”的根本在于“对症”。那么,第一个问题来了,买卖双方具有怎样的身份属性?应试制度的经验告诉笔者,选择题往往要比问答题来得招人待见。

 

故,提供选择项:a.城镇居民;b.同村村民

 

 

 

第二个问题,您是否清楚拟购买的小产权房所涉及的土地性质,及原房屋建设时的政府审批情况?

 

 

首先,提示一下,法律上并没有“小产权房”的概念,因为它的界定非常模糊,通常都只是流传于人们的约定俗称,主要是为了区别于国家颁发产权证、能直接交易买卖的房屋,即常说的大产权房。说白一点,“小产权房”就是国家没有颁发房产证的房子。

 

 

简单归纳了一下,目前引发关注的“小产权房”主要包含以下几类:

 

 

一、是指经过国家相关部门审批,在农村集体土地上建设的房屋,具有乡政府或村委会颁发的房产证或者能够提供集体经济组织相应的权属证明。

 

二、是指未经审批,在耕地、集体企业用地、租用土地或非法侵占的土地上建设的房屋。

 

三、是指在国有土地上不按规划功能开发或使用,被限制销售的不完全产权房。

 

四、是指“军产房”,即在军队享有使用权的土地上开发建设的商品房,之后出售给地方居民。进行小产权房买卖前,确切了解土地及房屋的性质是十分关键的。

 

 

第三个问题,作为购买小产权房的买方,您的目的是什么?

 

A、买房自住 ;

 

B、投资升值;

 

C、短线炒卖

 

 

好了,鉴于一般玩家通常都选择标准装备,该轮到笔者放点大招,加持一下本话题的技术含量了,要不就得被看官们彻底弃场了。

 

 

小产权房能不能买,这是一个理论问题,买了以后会怎么样,则是一个事实问题。笔者以下所做的法律分析,正是试图从法院审判实践角度出发,尽量为您寻找到一个可控的尺度性的把握。

 

 

 

01关于买卖合同的效力

 

对于前述第一类小产权房,我国法律法规并没有禁止小产权房在同一集体经济组织成员之间流转、买卖。故,买卖双方为本村村民的,只要意思表示真实,房屋买卖合同一般认定有效。

 

 

但现实中,更多的是将房屋出售给本村村民以外人员,可以分为城市居民或其它集体经济组织的农村村民,审判实践中,各地法院的审理思路基本一致,按照无效处理。当然,也有非常特殊的例外。

 

 

 

案例1:城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体经济组织成员的身份并经相关部门批准,其小产权房买卖合同认定有效。

 

 

当事人马某为城镇居民,在1989年向村民陈某购买了一处农村房屋,买卖时还办理了税款缴纳,取得了相应审批,并在1996年取得了房产证。此后,2005年,马某将户口迁入了农村。陈某在2007年反悔,以农村宅基地不得向城市居民出售、合同订立时违反国家法律规定为由,向法院起诉主张合同无效。一审法院认定房屋买卖违反法律规定之性质,判决合同无效。二审法院认为,房屋买卖已经过当地政府的批准,且马某取得产权证书,户口已迁入,十几年的居住已对房屋形成了稳定的占有关系,综合案件当时的历史背景和维护现有的房屋占有关系考虑,最终改判确认该买卖合同有效。

 

 

另外,上海的法院也对此持有特殊的处理态度,根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一庭【2014】4号)

 

 

“第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。

 

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

 

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

 

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。”

 

 

对于第二类小产权房,因属于非法建筑,理论上完全不应该进行买卖,因此,现行司法解释的态度,该类房屋买卖合同一般均作无效处理。倘若涉及违法用地或违法建筑需先由行政部门处理,且行政处理结果可能对合同效力的认定产生影响的,法院将不予受理,即法院对合同效力的实体问题暂不作判断。

 

 

《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》和2012年《全省民事审判工作会议纪要》均提出,诉讼请求涉及违法用地或违法建筑,需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的,不予受理。

 

 

 

案例2:李某系深圳城市居民,向廖某一家购买了农村宅基地上的小产权房,李某支付全款后,由李某向深圳市龙岗区横岗街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室申报登记深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。此后,廖某一家反悔,向法院起诉要求确认合同无效,一审法院作出了无效判决,二审法院予以维持。此后检察院提起抗诉,高院再审认为,由于案涉房产正处于相关行政部门审查处理程序中,行政机关审查处理的结果不同,可能对合同效力的认定产生影响,应待相关行政部门对案涉房产作出认定并处理后,再向人民法院起诉,故最终裁定驳回了廖某一家的起诉。

 

 

 

对于第三类小产权房,如果事后取得了有关组织和部门批准,可以认定合同有效。由于这一部分小产权房的出售方本身不具有房屋的完全所有权和处分权,买卖合同自然处于效力待定状态。即合同订立之后,任一方依法完善了有关土地管理和城市规划方面的手续,即可使合同的效力得以补正而有效。

 

对于第四类小产权房,基于其军产的特殊性,关键取决于政策变化,一旦发生纠纷,被认定为无效的可能性更大。

 

2关于权属证书的获得

 

 

第一类小产权房,由于村民之间买卖是合法的,理论上购买的村民可以依法取得相应的权属证书。但若属于宅基地,基于农村一户一宅的规定,同一人不可能取得两处宅基地,故若家庭成员符合分户条件的,可以分别申请确定宅基地;不符合分户条件的,只能按照一户的用地面积标准确定宅基地,否则也没办法取得权属证书。而对于本村村民以外的购买人,则基本上不会取得权属证书。

 

 

第二类小产权房明显是无法取得权属证书的。

 

 

第三类小产权房在限制销售的情形消除后,取得完全的产权后,可以依法取得国家颁发的权属证书。

 

 

第四类小产权房除非军产性质发生了改变,否则也是不可能取得权属证书的。

 

3小产权房买卖合同被认定无效后的法律处理

 

按照合同法第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

 

 

《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办【2011】442号)第15条规定“在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。”值得注意的是,在2015年4月征求意见稿的《全国民事审判工作会议摘要》第35条,有了更为明确的表述,“合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建,也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。

 

 

具体到法院审判实践,主要包括以下两方面内容:

 

 

1、 返还财产

 

合同无效,出售人返还房款,购买人归还房屋(如有相关权利证书的,一并返还)。

 

 

2、 损失赔偿

 

通常情况下,法院认为,小产权房买卖合同无效由出售人承担主要责任,购买人承担次要责任,处理上应全面考虑出售人因土地增值或拆迁补偿所获得的利益,以及购买人因小产权房现值和原购买价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免造成利益失衡。

 

 

小产权房买卖合同无效后,一般来说,出售人的损失就是购买人居住使用期间的使用费用,这部分损失的金额比较好达成共识,主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认。

 

 

而购买人的损失则主要包括:原购买价款和现房屋价款之间的差价;购买人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分;小产权房因拆迁而使出售人获得的拆迁利益及土地的增值部分。这些损失,需要委托有资质的评估机构进行评估,然后确定损失数额。

 

 

具体的比例分配上,各地法院的裁判尺度不尽相同。

 

广州法院的做法,出售人主张的房屋占用费不予支持,买受人损失部分,利息和房屋差价损失归购买人,但土地使用权价值具有身份性,购买人无权主张,装修改建等费用认为已经包含在房屋差价之中,属于重复主张,不予支持。

 

 

案例3:2005年,郑某(非村民)与龙某(村民)签订小产权房买卖合同后,2015年,龙某反悔诉至法院经确认合同无效后,再次起诉要求郑某返还房屋、支付房屋占有费(占有费以评估结论为准)。郑某提起反诉,要求:龙某归还购房款150000元及利息,赔偿差价损失406800元,赔偿装修费用69956.65元,支付搬迁费用1600元。

 

 

一审法院审理中委托评估,涉案房屋的上盖建筑物的价值为339618元,涉案房屋从2005年7月至2015年1月的占用费为164758元,之后一审判决:郑某返还房屋,向龙某支付房屋占用费164758元;龙某返还购房款及利息,并向郑某支付房屋差价189618元等。郑某上诉,

 

 

二审法院认为:关于房屋差价损失的赔偿,因宅基地使用权价值具有身份性,其价值变化不应纳入购买人的损失范围。而郑某并非涉案村集体经济组织成员,故该宅基地使用权的价值变化不应纳入其损失范围。仅支持赔偿上盖建筑物的差价损失;关于房屋占用费。郑某是依据双方签订房屋买卖合同并支付了对价且按约定交付房屋后而使用涉案房屋的,并非无因使用,故房屋使用费不应纳入房屋买卖合同无效后的相互返还以及赔偿的范围;关于房屋装修费用的赔偿,因该费用已包含在上盖建筑物价值之中以差价损失予以赔偿,故郑某要求房屋装修费用的赔偿不予支持。而搬迁费的说辞也于法无据。

 

 

因此,最终改判驳回了龙某要求占用费的诉求,其它予以维持。

 

4买卖中其他操作风险

 

 

1、无法获得银行贷款购买;由于小产权其实就是没有产权,只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同,该类房产一旦出现政策规划变更,房屋价值将会有很大的变化,因此银行都不会做小产权房的抵押贷款。

 

 

2、因为无法办理产权证而导致不能落户;

 

 

3、可能存在没有公共维修基金进行维修保养;

 

 

4、房屋被拆迁时可能无权领取补偿款。若属于非法建筑,还极有可能被强拆,购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地;

 

 

5、无法进行抵押、也无法办理继承;

 

结语

 

综合上述分析,广大潜在的购房人应在考虑好自身的风险承受能力后,理性决定是否购买虽具有天然的违法性但确实具有低廉价格优势的“小产权房”。作为笔者的良心建议:

 

 

1、  打算买房自住的购房人,除非您非常信赖出售人“富贵不能淫”的诚信品格或出售人存在一些客观原因长期都不可能向该房屋主张权利或提出异议,否则,尽量不要购买存在买卖合同无效情形的小产权房。

 

 

2、  手有余钱,渴望投资升值的购房人,倘若眼光够好,市场把握精准,倒也不妨大胆出手(无法补救的违法建筑除外),即使发生纠纷,认定合同无效,亦能要求返还购房款并获得一定的市场增值收益。

 

 

3、  对于短线炒卖的购房人,此乃高端玩家,自然需要自定义的高端装备,笔者在此略去一万字。

上一篇:2017年底买深圳小产权房请注意这6件事 下一篇:深圳小产权房竟有入学积分?