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离婚时小产权房如何分割呢?

更新时间:2017.10.23 15:21       作者:小产权房

虽然大家都知道购买小产权房有风险,但由于价格优势的吸引,依然有许多购房者选择购买小产权房。那么一但离婚了,此类小产权房能像普通商品房一样进行分割吗?


【案情简介】

 

小娇与小明2011年经人撮合,于2012年3月登记结婚。二人在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买某村村民自家宅基地的小产权房一套。后来双方感情破裂,协议离婚,但一直未就该小产权房的分割达成一致。小娇诉至法院,请求法院依法予以分割。

part 2

【法院判决】

 

法院认为,该小产权房尚未取得产权证明,产权不明晰,本案不予处理,驳回原告该项诉讼请求。



【法律问答】

 

Q:什么是小产权房?

 

A:“小产权房”这一称谓并非法律术语,它是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

 

Q:小产权房与我们通常所说的商品房有什么区别呢?

 

A:我们通常所说的商品房,是指开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费),由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证的房屋,也称为大产权房。

 

小产权房与其最大的区别,即小产权房系不完全产权,不能基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。

 

Q:本案中,法院能否判该小产权房归一方所有?

 

A:该小产权房不具有国家合法产权基础,其所有权不受法律保护。因此,在离婚案件的司法实务中,如果就小产权房发生纠纷,法院不会判决房屋所有权的归属。

 

补充:也有个别法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第31条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”故即使法院对房屋进行了分割,因无法进行登记,涉案小产权房也无法进入市场流通。笔者不认同此种观点:如果法院对小产权房进行分割,以裁判文书的形式确认小产权房归一方所有,势必会干扰国家对农村土地的管理,引发新的纠纷。

 

Q:司法实务中一般如何处理离婚时小产权房的分割?

 

A:小产权房的分割一般有如下两种方式——

 

1、对小产权房的所有权不做处理,只对房屋的使用权进行分割,由取得使用权的一方给另一方相应的补偿。

 

至于经济补偿数额的确定,双方可以进行友好协商,协商不成的,还可以进行价格评估,原则上以该小产权房的购买价格为基础,同时考虑房屋的增值情况,支付合理的数额。

 

2、不予处理。

 

因小产权房未取得产权证明,无法核实权属,且存在与第三人的买卖合同关系,涉及第三人权益。双方应承担举证不能的法律后果,法院对该权属不明的小产权房不予处理,双方待产权明晰后另行主张权利。



【法条链接】

 

《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)

 

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……

 

《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日施行)

 

第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

 

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

 

第十条 【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

 

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

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