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两部委给小产权房下了“最后通牒”?对深圳呢?

更新时间:2017.10.09 18:04       作者:深圳小产权房

全文如下:

 

国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知

 

国土资发〔2017〕108号

 

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅(建委、房地局):

 

为全面落实国务院领导批示精神,加强部门衔接,解决不动产登记“中梗阻”问题,切实做到便民利民,根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》(中央编办发〔2013〕134号)、《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》(国土资发〔2015〕90号)等法规规章政策,现就房屋交易与不动产登记衔接有关问题通知如下。

 

一、关于资料移交共享

 

(一)不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构,确实难以拆分移交的,应复制移交,复制移交的资料应与原件一致,并于年底前全面复制移交到位。

 

(二)为避免重复建设,保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性,房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构,并于9月底前全面完成。

 

二、关于交易登记业务衔接

 

对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方,要按照“进一个门、跑一次路”的原则,实现房屋交易与不动产登记的有效衔接,切实做到便民利民。

 

(一)一个窗口受理。两部门进驻同一个服务大厅,设置同一个受理窗口,将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。

 

(二)部门并行办理。收件后,相关资料分送两部门并行业务办理,不动产登记机构依法办理不动产登记业务。涉及交易需办理事项,一般交易业务要在3个工作日内办结,较为复杂的应当在5个工作日内办结,交易的结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。

 

(三)方便群众办事。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项,不得要求当事人到现场办理。

 

三、关于历史遗留问题

 

(一)针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问题。

 

(二)防止小产权房通过不动产登记合法化。

 

四、切实做好房地产市场调控和监测分析工作

 

不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性,将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理,加强监测、监管和调控。不动产统一登记制度实施后,房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

 

国土资源部 住房城乡建设部

 

2017年9月11日

 

这对于有着极大数量“历史遗留建筑”即小产权房的深圳来说,可谓是一记重磅消息!

 

那么,这则通知是否真是为小产权房下的“死亡通牒”?

 

对深圳楼市又会产生什么影响?

 

1.专家说

 

为此,搜狐焦点网特意采访了三位业内大咖,现在为大家奉上最新解读!

 

著名楼市自媒体朱罗纪

 

两部委的警示的背景是今年底前完成不动产信息登记,实现全国联网。应该是在这个登记过程中,出现了洗白的现象,所以要堵住这个口子。

 

这个没有因果关系,官方对小产权房的调子一直都很明确,不会转正。

 

对深圳楼市也不会有什么影响,因为只要价差够大,租金回报率够高,总会有人去冒险买小产权房。但深圳的小产权房的确是个大问题,怎么处理会影响这个城市。

 

我认为,深圳小产权房不要指望快速合法化,不现实。重点是在于能不能高效的流动起来,如果能找到方法,就能成功。

 

深职院房地产研究所所长 邓志旺

 

这个政策对深圳小产权转正没有太大影响,因为在深圳想通过登记转正本来就没什么希望,更多是希望通过棚改或出台政策实现转正。

 

不允许通过不动产登记转正并不代表深圳小产权房没有别的渠道或机会了,这个对深圳和楼市影响不大。

 

深圳知名专业房地产律师 张茂荣

 

该《通知》核心观点有二:一是不动产登记和房屋交易不同部门信息共享和业务衔接问题;二是依法合规分类妥善处理历史遗留问题,防止小产权房通过不动产登记合法化。

 

深圳“小产权房”占据住房市场半壁江山,在高房价的深圳解决了大量买不起商品房的来深建设者居住需求,故关于防止小产权房合法化的提法格外引人注目!

 

笔者认为,鉴于深圳市早已实现集体土地国有化,实行“房地合一”登记,不存在内地概念“小产权房”,该《通知》对深圳楼市没有实质意义。

 

●深圳“登记”和“交易”部门统一,不存在部门衔接问题

 

深圳市不动产登记中心兼负全市土地和不动产初始登记、不动产转移登记职能,既是不动产登记机构,又是不动产交易机构,所以,不存在不同部门业务衔接的问题。

 

●深圳“房”“地”登记合一,不存在两个部门的问题

 

不同于内地房地产既有“房屋所有权证”,又有“土地使用证”的情况,深圳市很久以前便实行“房地合一”,只有一本“不动产权证”(之前叫“房地产证”),房产登记和地产登记由一个部门办理,《通知》中所述“交易”和“登记”信息共享的问题在深圳并不存在。

 

●深圳“小产权房”概念与内地不同,不存在通过不动产登记合法化的问题

 

“小产权房”不是一个法律概念,内地“小产权房”一般指在集体土地上建造的房屋,而深圳早在2004年已经实现了全部集体土地国有化,成为国内首个没有农村建制的城市,故此深圳“小产权房”与内地“小产权房”有着截然不同的含义,深圳人理解的“小产权房”是广义的,通指合法商品房之外的一切房屋,如城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

 

鉴于深圳不存在国土资源部、住建部全国《通知》中的“小产权房”,且过往“房”、“地”登记合一、部门合一,所以只需延续既有工作方式即可,不存在变更登记方式使深圳“小产权房”合法化的问题。

 

2.小产权的前世今生

 

深圳有377400栋小产权房租住人口737.87万

 

深圳存在大量历史遗留建筑,俗称“小产权房”。数据显示,深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋,约4亿平方米,占深圳建市以来建筑物总面积的43%。而租住在这些小产权房内的人口约737.87万,占我市总人口的56%。

 

除了租房市场,小产权房也有着一些买卖交易的市场。据了解,一些售卖的小产权房主要集中在特区外,如龙华、福永、沙井、光明、观澜等等片区。在如今深圳房价高位的情况下,小产权房由于其较低的价格,也有着相当数量的客户群体。

 

▲近期,搜狐焦点网在朋友圈看到的在售小产权房的售价信息,显示梅林关口某小产权物业,均价1.2万/平,而且还能做首付5成,特价房39.8万起。

 

但是,由于近期以来,政府拆违决心日益强势,购买小产权房的风险也越来越大,小产权房看似走进了一个“死胡同”。但是,如此惊人数量的小产权房,对深圳的建设和发展有着不可忽略的影响。难道真的没有任何出路了吗?

 

改造成人才房或租赁物业“拆”“变”结合,小产权房才能“重生”

 

长久以来,深圳市政府采取了非常多方式来解决这些历史遗留问题。经1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地,深圳土地已全部国有,因此深圳官方一直不承认存在小产权房,而将其称为“历史遗留违法建筑”。

 

在去年9月份,深圳则发布了人才新政,其中多条涉及“小产权房”。

 

●鼓励有条件的原农村集体经济组织继受单位利用历史遗留问题用地等存量土地集中建设人才住房,允许其在户型面积、租售价格等方面具有一定的自主权,并在土地收益等方面给予相应政策优惠。

 

●“十三五”期间,通过没收、租赁、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。

 

●支持原农村集体经济组织继受单位依法将已建成、审批手续不完备的住房改造为租赁型人才住房。

 

●探索政府与原农村集体经济组织继受单位合作开发、共享受的人才住房建设运营模式。

 

无独有偶,今年8月份,深圳出台的《住房租赁试点工作方案》征求意见稿中,也多出提到了鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。

 

●指出要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台,加大规范管理与市场监测;加大对城中村租赁公共服务配套等。

 

●此外,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。

 

这样看来,“拆”仅仅是解决小产权房问题的硬性措施之一,“变”才是治本之法。

 

未来,如果小产权房真的可以被收储和改造成人才住房或者统一管理的租赁物业,那深圳的小产权房才迎来了真正的重生。我们也期待这一天的到来。

 

3.网友观点

 

@吃瓜群众:支持,赞!早就明文规定了,小产权房买卖不合法,为什么还有人买,经常看到买了小产权惹出麻烦。

 

@FFYY:几十万买商品房的话首付都不够,买小产权都能付全款了,为什么不买。

 

@卡卡1125:重大利好,由此小产权能免征房产税,且还能由于“租售同权”可落户、有学位。

 

@龙坂大咖:小产权还是不要转正为好,转正被国家调控了,就不好卖了。

 

@海琴:未来小产权房可以租但不能买卖,如果买了小产权房,国家不保护,增加了购房风险,完全拼人品。说什么利好?我不觉得。小产权房我是绝对不会买的,这年头5年10年政策方向都会有很大变动,谁能保证未来利益驱动,买了深圳小产权房会不会被卖家坑。

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