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转让已抵押房产有何法律依据?

更新时间:2017.06.30 11:34       作者:抵押房

一、房子已经抵押了还能买卖吗?

 

(一)转让已抵押房产的法律依据。

 

首先,我国法律规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。

 

其次,抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

 

再次,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。

 

(二)房子已经抵押了还能买卖吗?

 

根据上面提到的法律规定,已经抵押给银行的房子如果要进行买卖,购房者是要通知银行的,银行同意买卖的,可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭,从而实现房屋的买卖。那么,具体来说已经抵押的房屋怎么买卖呢?

 

二、已抵押房屋怎么买卖

 

已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常,房东(抵押人)通过向银行申请贷款买进房屋,并将该房屋抵押给银行(抵押权人),作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间,如果房东欲将该房屋转让,在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。

 

一般而言,实践中有如下几种既符合法律规范,又具有可操作性的交易模式,供房屋买卖的双方选用:

 

1、双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,房东取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。

 

这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。

 

 2、双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果遇到恶劣的房东,利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。

 

因此,运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等),全程控制每一个环节,消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。

 

如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额,房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务,补足差额。如此,仅需支付一笔合理的垫资服务费,就可以实现融资,进而完成交易。

 

3、双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款(转按揭)手续,这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,两家银行之间是否能顺畅地配合,将是交易成败的关键。

 

因此,买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前,必须向相关方进行充分咨询,明确银行的具体要求和办理流程,切不可草率为之。

 

三、卖房者反悔该怎么办

 

首先,要了解这个房子是夫妻共同财产还是一方的婚前财产,这与房产证上写谁的名字没有必然的联系。

 

其次,若是共有财产,则一方出售房屋必须得到共有权人的同意,否则是无效的合同。

 

第三,在合同无效的情形下,若是有证据证明对方承诺自己有独立处分权,可以要求对方承担缔约过失的责任。

 

第四,物权法规定的善意第三人必须是已经取得了产权证的情形下方可适用。

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